La Autoridad de Vivienda de Huntington es una agencia de HUD dirigida por residentes de la ciudad de Huntington. Su misión es crear oportunidades de vivienda asequible para los residentes de Huntington. La HHA supervisa Gateway Gardens y Millenium Hills. La HHA también administra los vales de la Sección 8 de HUD y lleva a cabo capacitación en Autosuficiencia Financiera (FSS).
Actualmente la lista de espera puede durar más de un año.
La CDA administra el inventario cada vez mayor de viviendas asequibles, tanto de alquiler como de propiedad, de la ciudad de Huntington, y las loterías que otorgan esas viviendas. Además, la CDA posee y opera el Huntington Opportunity Resource Center (HORC) y la Huntington Business Incubator (Biz Inc).
El Programa de Rehabilitación de Vivienda proporciona a personas y familias con ingresos calificados el financiamiento diferido o de bajo interés para abordar mejoras necesarias y de emergencia en el hogar. Para obtener más información sobre este programa, llame a Heather Warringer al (631) 351-2881.
Las viviendas intermedias que faltan son los tipos de viviendas que en gran medida no aparecen en Long Island en general y en Huntington específicamente. En la mayor parte del país, además de viviendas unifamiliares y apartamentos, hay dúplex, tríplex, cuádruples, bungalows y casas adosadas. Estos otros tipos ofrecen otros precios y opciones más asequibles entre viviendas o apartamentos unifamiliares. Hay algunos dúplex y multiapartamentos en Huntington, pero no muchos, y hay pocas áreas donde se puedan construir por derecho propio.
Hay varias razones. La mayor parte de la ciudad de Huntington está dividida en zonas para viviendas unifamiliares, lo que significa que alguien que quiera construir un dúplex debe acudir a la Junta de Apelaciones de Zonificación y obtener una variación. Cuando se presenta una solicitud, se tiene en cuenta dónde estacionarán los residentes (generalmente requieren estacionamiento en las instalaciones) y cuál es la situación del alcantarillado local (no todas las áreas de la ciudad cuentan con alcantarillado).
La covivienda (o cohousing, en inglés) es una forma de vida en la que varios adultos no emparentados comparten una casa y todos los gastos. Normalmente, cada uno tiene su propio dormitorio, pero otras partes de la casa son compartidas. La ciudad de Huntington permite que hasta cinco adultos sin parentesco vivan en la misma casa, por lo que no existe ninguna barrera legal para establecer tal acuerdo, pero cobrar el alquiler de las habitaciones podría hacer que la casa se considere un edificio de apartamentos y someterla a diferentes normas.
Además de cualquier ingreso laboral, pueden considerar beneficios de jubilación, aportes de terceros e ingresos por alquiler. Al banco no le importa si el apartamento de alquiler es legal o ilegal, siempre y cuando pueda demostrar pagos regulares por parte del inquilino. A la Ciudad de Huntington, por otro lado, SÍ se preocupa por la legalidad del apartamento.
Highland Greens en Melville es la única cooperativa de capital limitado de Long Island. Es una forma de propiedad en la que la mayor parte de la ganancia (o pérdida) potencial de capital corresponde a la corporación cooperativa propietaria de los edificios. Los residentes sólo necesitan hacer un pago inicial equivalente al pago del primer mes, de modo que funciona de manera similar a un depósito de seguridad para una unidad de alquiler, pero en lugar de que los edificios sean propiedad de un propietario, son propiedad de los residentes a través de la Corporación Co-op.
Cuando hay viviendas asequibles disponibles, la mayoría de las ciudades intentan reservar la elegibilidad para obtener una de estas viviendas restringiendo quién puede solicitarla, lo que se denomina “preferencia”. Una preferencia común es reservar las solicitudes para los residentes de la ciudad y los hijos de los residentes. La ciudad de Nueva York, por ejemplo, intenta reservar unidades para los vecinos existentes para prevenir la gentrificación. Sin embargo, se han presentado y ganado casos de discriminación legal cuando los residentes de una ciudad o barrio son étnicamente más uniformes que el área circundante. De hecho, en Nueva York y Long Island, donde tenemos algunas de las ciudades y vecindarios más segregados del país, reservar nuevas viviendas para los residentes de las ciudades perpetúa la segregación.
La regla de preferencia de la ciudad de Huntington es para quienes viven o trabajan en Huntington, dicha regla ha resistido hasta ahora desafíos legales porque, al incluir a quienes trabajan en la ciudad, la regla es más inclusiva.
La Terraza Columbia o Columbia Terrace es un edificio de viviendas asequibles que se está construyendo cerca de la estación de tren de Huntington y que es exclusivo para veteranos. Tendrá seis apartamentos de 1 habitación por $185,000 y ocho apartamentos de 2 habitaciones por $215,000.
La primera preferencia será para los veteranos de Huntington. Si no se vende a los veteranos de Huntington, la siguiente preferencia es a los veteranos de otras partes de Long Island.
Para construir casas o apartamentos multifamiliares es necesario conectarlos a una alcantarilla, porque una fosa séptica no está a la altura. El área al norte de la estación de tren de Huntington tiene alcantarillas que van a la planta de tratamiento de desechos de la ciudad en Creek Road en Halesite. También hay alcantarillas al sur de Jericho Turnpike a lo largo de la ruta 110 que van hacia el sur hasta la instalación de tratamiento de desechos en Babylon. El norte de Jericó y el sur de la estación de tren de Huntington no tienen alcantarillado, por lo que no soportarán una mayor densidad. Hay estudios en el condado de Suffolk para determinar si se puede poner alcantarillado en esta zona.
La mayoría de los terrenos en la ciudad de Huntington son de propiedad privada y el propietario puede construir lo que quiera siempre que cumpla con la zonificación de esa propiedad. Esto es algo sobre lo que el propietario puede decidir “por derecho”. La mayoría (si no todos) los propietarios de terrenos no construirán algo a menos que crean que pueden ganar dinero con ello (lo que en el lenguaje de la construcción se conoce como “el proyecto tiene que ser escrito”). Para construir algo “asequible”, hay una serie de factores que complican la situación:
El costo de la tierra. La tierra en Long Island es muy cara. Los costos reales de construcción no son muy diferentes de los de otras partes del país, pero adquirir el terreno para un proyecto asequible es prohibitivamente caro. Los constructores suelen solicitar subvenciones para ayudar a sufragar el coste del terreno.
El tiempo que transcurre desde la propuesta hasta el inicio de la construcción. Cada año que lleva la preparación del proyecto, el constructor tiene que pagar abogados, arquitectos, impuestos, etc., lo que encarece los costes. El proyecto promedio tarda unos 8 años en Huntington, el más rápido unos 5 años y el más largo cerca de 30 años. Las posibles soluciones incluyen la agilización de los procesos en el ayuntamiento.
Zonificación restrictiva. La mayor parte de Huntington está dividida en zonas para espacios comerciales o viviendas unifamiliares, y eso es todo. Si alguien quiere construir algo más, primero tiene que ir al Departamento de Planificación y luego a la Junta de Apelaciones de Zonificación. Dependiendo de si a estas juntas municipales les gusta lo que escuchan o no, un constructor puede tener que agendar muchas reuniones con cada una. Una zonificación más permisiva permite a los constructores hacer más cosas por derecho, ahorrando las reuniones y viajes para apelar ante cada una de estas juntas.
Oposición del vecindario. Las encuestas dicen que el 70% de los residentes están a favor de apartamentos y viviendas asequibles, pero el 60% se opondría a cualquier tipo de vivienda de este tipo en su propio vecindario. Si los vecinos se oponen a un proyecto, esto puede significar más revisiones y más viajes ante las juntas municipales, lo que aumenta el tiempo que lleva construirlo y eleva los costos.
Antes de que se aprobara la zonificación C6 en Huntington Village (que permite apartamentos encima de tiendas) a principios de la década de 2000, no se permitían apartamentos encima de edificions comerciales sin una variación de zonificación, y con el paso del tiempo no se construyeron muchos. Sin embargo, cuando se aprobó la ley C6 original, no exigía que los propietarios construyeran apartamentos asequibles y, con la esperanza de maximizar sus ganancias, estos nunca no se construyeron. En 2017, la ciudad aprobó una ley que exige que cualquier solicitud de apartamentos nuevos tenga un 20% de las unidades asequibles o que realice un pago al Fondo Fiduciario de Vivienda Asequible (administrado por la Junta Municipal). Dado que los proyectos que se solicitaron desde que se cambió la regla tardarán entre 4 y 5 años en aparecer (como muy pronto), estos apartamentos asequibles deberían comenzar a aparecer alrededor de 2022.
Si bien cada proyecto puede ser diferente, casi todos los proyectos de desarrollo están financiados al 100% por el desarrollador. El gobierno sólo puede proporcionar financiación en circunstancias muy limitadas y específicas en las que exista un beneficio público, y no ha habido proyectos de este tipo en los que la Ciudad haya participado en la financiación en los últimos 20 años. La financiación gubernamental indirecta se convierte en un problema en proyectos de desarrollo de gran envergadura, como el de Amazon en Long Island City.
Una de las razones por las que los TOD se han vuelto populares es que no generan una gran demanda de servicios públicos y pueden ser positivos desde el punto de vista fiscal. Los vecindarios de viviendas unifamiliares tienen impuestos negativos para una comunidad debido a su alta demanda de servicios, como mantenimiento de carreteras y educación. Sin embargo, no habría usos comerciales o industriales con impuestos positivos sin residentes, por lo que siempre tiene que haber un equilibrio entre los usos del suelo.
Latimosamente, nuestra sociedad es de libre mercado, y los promotores son los que eligen los precios de las viviendas que construyen, y esas decisiones son basadas en la economía. La construcción de lujo es común porque la demanda de esas unidades es alta. En el lado de los costos de la ecuación, los altos costos de vivienda en Long Island conducen a costos laborales más altos, lo que hace que sea más difícil construir viviendas más baratas. La forma más común de proporcionar viviendas asequibles es otorgar aumentos de densidad a los desarrolladores, lo que a menudo puede resultar controvertido.
La Ciudad de Huntington no pretende crecer, ni pretende permanecer igual. La ciudad intenta prosperar. Cuando se produce un cambio, a menudo se debe a fuerzas externas que empujan a los municipios a adaptarse. El aumento de la propiedad de automóviles llevó a la necesidad de pavimentar las carreteras. También amplió el mercado de viviendas unifamiliares, lo que generó la necesidad de construir nuevas carreteras. Los automóviles también tuvieron un gran efecto en el desarrollo comercial e industrial, permitiéndole extenderse y abandonar las ciudades y los centros de la ciudad. Ahora el comercio electrónico está cambiando nuevamente el mercado comercial e industrial. Los cambios demográficos han provocado cambios en el mercado inmobiliario. Las personas viven más, se casan más tarde y tienen familias más pequeñas. La sociedad humana cambia constantemente y es difícil prosperar las ciudades no se adaptan acordemente.
Si bien las nuevas tecnologías respetuosas con el medio ambiente se incorporan más fácilmente a las nuevas construcciones, la casa estadounidense promedio sigue creciendo, y esto es especialmente cierto en Long Island. Si los aires acondicionados nuevos son dos veces más eficientes energéticamente, pero hay el doble en una casa nueva, no hay ningún beneficio real. LIPA continúa informando de un aumento en el uso de energía que supera el aumento de la población a pesar de las continuas mejoras en la eficiencia energética. Entonces hay factores externos que complican la respuesta a esta pregunta.
El Ayuntamiento nos ha asegurado que el proceso se completó y que los resultados fueron satisfactorios.
Hasta donde sabemos, no existe ningún plan urbano para evitar la gentrificación. Por eso es que es importante lograr que el 20% de cualquier desarrollo sea asequible. Hasta donde sabemos, no existe ningún requisito similar asequible para las pequeñas compañías.
El proceso SEQRA es el método establecido para equilibrar el desarrollo con las necesidades del medio ambiente.
En nuestra opinión, las personas que se benefician de la planta deberían asumir el costo de su operación.
Muchas plantas de tratamiento de aguas residuales adjuntas a un desarrollo particular son, de hecho, plantas de pretratamiento, que a su vez envían las aguas residuales pretratadas a la planta SCWA en Babylon (el distrito de alcantarillado del suroeste) o a la planta administrada por la ciudad en Halesite (alcantarillado de Huntington). El destino de las aguas residuales determina quién las controla. Con los límites de la ciudad también tenemos un distrito de alcantarillado de Centerport y un distrito de alcantarillado de Northport Village.
En otros estados se están aplicando algunos enfoques innovadores, incluido hacer que las compañías paguen directamente por un desarrollo cercano en particular, o un impuesto adicional dirigido específicamente a viviendas asequibles. En la actualidad no tenemos conocimiento de ningún programa de este tipo en Long Island.
Hemos leído la política y sabemos que el Comité Asesor sobre Eficiencia Energética, Energías Renovables y Sostenibilidad (ACEERS) ha celebrado reuniones periódicas programadas en el ayuntamiento. Con respecto a la vivienda, parece que su iniciativa principal es unirse a la Iniciativa de Viviendas Ecológicas de Long Island dirigida por Molloy College, que proporciona energía y auditorías gratuitas.
Estamos investigando si existe un proceso que permita conectarse al sistema de alcantarillado a los actuales residentes sin alcantarillado cuyas casas están ubicadas cerca de líneas de alcantarillado.
No podemos responder la pregunta de por qué compra agua embotellada. El agua que recibe se analiza periódicamente y está certificada como segura para beber, y el agua embotellada en botellas de plástico tiene una huella de carbono muy alta que contribuye significativamente al calentamiento global. Le recomendamos que solicite una reunión con la autoridad correspondiente para conocer la situación del agua en su hogar. Dependiendo de dónde viva, podría ser la Autoridad del Agua del Condado de Suffolk, la Autoridad del Agua de Greenlawn, la Autoridad del Agua de Dix Hills.
Deberíamos hacerlo a través de la educación y el compromiso. En los últimos años, la HTHC ha hecho un esfuerzo por asistir a varias reuniones de grupos cívicos cuando se discuten temas relacionados con la vivienda. Creemos que, al hablar con nuestros vecinos sobre estos temas, podemos aumentar el nivel de conciencia sobre la necesidad de viviendas asequibles.
La ciudad de Nueva York no se vio obligada a obtener agua del norte del estado; eligieron hacerlo porque era más barato construir allí en ese momento. En el momento en que se trasladaron al norte del estado, la ciudad tenía control de gran parte del agua de Long Island, y fueron los derechos de paso no utilizados hacia estas fuentes de agua los que permitieron a Robert Moses construir las avenidas Long Island. Dicho esto, todas las comunidades de Long Island se alimentan del mismo acuífero, y la ciudad de Huntington, además del resto de las comunidades de Nassau y Suffolk, deberían emprender un enfoque regional para el suministro de agua potable.
La ciudad es consciente de que muchos residentes de larga data no están contentos con los acontecimientos recientes.
Estamos en el siglo XXI, pero nuestras viviendas, incluidas las de nueva construcción, todavía utilizan tecnologías del siglo XIX que son contaminantes e ineficientes. Especialmente en el caso de viviendas asequibles y de bajos ingresos, los costos de calefacción son primordiales. Tecnologías energéticamente eficientes y renovables como:
Aislamiento e insolación de edificios para dejar de calentar el exterior
Electrodomésticos Energy Star®
Accesorios de plomería Watersense®
Paneles solares
Bombas de calor, tanto de fuente de aire como de fuente terrestre
Sabemos que se han puesto a disposición varios programas para las personas que quieran reducir su impacto en el medio ambiente. El condado de Suffolk ordenó recientemente que todos los tanques sépticos nuevos y de reemplazo deben seguir un diseño nuevo y de menor impacto, y las auditorías energéticas gratuitas ayudan a las personas a identificar dónde pueden reducir el uso de energía. Ha habido una serie de programas estatales y federales que subsidian los paneles solares. Sin embargo, no ha habido requisitos para exigir sistemas internos como calentadores de agua sin tanque. Es posible presionar a la ciudad o al estado para implementar el uso de estos sistemas; el estado establece un código de construcción y toda la ciudad debe cumplir con el código aunque las ciudades son capaces de agregar más restricciones al código estatal.
